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手島行政書士事務所 手島昭夫
不動産取引には欠かせない宅地建物取引業免許についてご説明します。
免許の区分
免許権者によって次の2種類があります。
都道府県知事 | 1つの都道府県に事務所を設置 |
国土交通大臣 | 2つ以上の都道府県に事務所を設置 |
免許の有効期間
有効期間は5年。有効期間が満了する90日前から30日前までの間に免許の更新手続きをすることが可能。
要件、審査上の留意点
- 履歴事項全部証明書の目的欄に宅建業を営む旨の記載が必要
- 事務所について
本店又は支店
本店又は支店として履歴事項全部証明書に登記されたもの
本店で宅建業を行わなくても、支店で宅建業を営むと、本店も宅建業の「事務所」となり、この場合、本店にも営業保証金の供託及び専任の取引士の設置が必要となります。(要するに、支店だけの登録では足りず、本店も宅建業の登録が必要です。)
- 住宅の一部を事務所とする場合
・住宅の出入口以外の事務所専用の出入口がある。
・他の部屋とは壁で間仕切りされている。
・内部が事務所としての形態を整えており、事務所の用途だけに使用している。
- 一つの事務所を他の法人等と使用している場合
・A社、B社ともに出入口が別にあり、他社の専用部分を通ることなく出入りができること。
・A社、B社間は、高さ180cm以上のパーテーションなど固定式の間仕切りがあり相互に独立していること。
- 専任の取引士
①宅地建物取引士とは
宅地建物取引士(以下「取引士」という。)は、宅地建物取引士資格試験に合格後、取引士資格登録をし、取引士証の交付を受けている方をいいます(取引士証の有効期間は5年間です。)
取引士には、事務所ごとに専任の状態で設置しなければならない専任の取引士と、それ以外の一般の取引士とがあります。
②専任の取引士の「専任性」とは
「常勤性」と「専従性」の二つの要件を充たさなければなりません。
※「専任」に当たらない例として①他の法人の代表取締役、代表者又は常勤役員を兼任したり、会社員、公務員のように他の職業に従事している場合、②他の個人業を営んでいたり社会通念上における営業時間に、宅建業者の事務所に勤務することができない状態にある場合、③通常の通勤が不可能な場所に住んでいる場合等は、専任の取引士に就任することはできません。
※申請会社の監査役は、当該申請会社での専任の取引士に就任することはできません。
③専任の取引士の設置
一つの事務所において「業務に従事する者」5名に1名以上の専任の取引士の設置を義務付けています。専任の取引士の数が不足した場合は、2週間以内に補充等必要な措置をとらなければなりません。 - 専任の取引士本人が新規免許申請の前にやっておくこと
新規免許申請の際、専任の取引士は、「取引士資格登録簿」に勤務先名が登録されていない状態であることが必要です。
①取引士資格登録簿登録事項の変更登録申請
取引士の資格登録者は、氏名、住所、本籍及び宅建業者の勤務先(商号の変更がなく、かつ、同一法人内で勤務先を変更をした場合、変更手続は不要です。)等の登録事項に変更が生じた場合は、遅滞なく変更登録申請をしなければなりません。
会社等が行う専任の取引士等に関する就任、退任等の変更届は、宅建業者として免許を受けた大臣又は知事に届け出るものですので、その届出により、取引士の資格登録簿の内容が自動的に変更になることはありません。(専任の取引士が変わったりしたら、会社は知事や大臣に届出なければなりません。) - 政令使用人
政令使用人とは、単なる社員、従業員のことではなく、その事務所の代表者で、「契約を締結する権限を有する使用人」となっています。
免許申請者である代表取締役が常勤する場合は、別の方を政令使用人として設置する必要はありませんが、常勤できない本店、支店等の場合は、政令使用人を設置する必要があります。
新規免許を受けた後の手続き(保証金の供託又は保証協会への入会)
保証金の供託、保証協会への入会とどちらかを選びますが、通常下記②の保証協会への入会するケースが殆どです。
①営業保証金の供託
宅建業の営業を開始するためには、新規免許を受けた(東京都から免許通知のはがきが届いた)後、「営業保証金」を供託し、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添付(供託書の原本も提示する。)して、東京都知事に所定の届出をしなければなりません。この届出後でないと、営業を開始することはできません。
供託額
主たる事務所(本店) 1,000万円
従たる事務祖(支店) 500万円
②保証協会に加入する場合
弁済業務保証金分担金を支払い、保証協会に加入すれば、前記の営業保証金を供託する必要はありません。
保証協会は下記の2つです。
(公社)全国宅地建物取引業保証協会
(公社)不動産保証協会
※弁済業務保証金分担金の納付額
主たる事務所(本店) | 60万円 |
従たる事務所(支店等) | 30万円(ただし1店につき) |
なお、保証協会への加入手続きは、早めに進めておきましょう。具体的には、新規免許の申請を都道府県等で受け付けてもらえたらすぐに保証協会に申し込みをしておくことをお勧めします。そうすることにより、役所の許可が下りてから約10日程度で保証協会の手続きも終了し、宅建業の免許証を手にすることがでます。
名簿登載事項変更届出書について
免許を受けた宅建業者は、免許申請書に記載した事項について変更があった場合、変更が生じた日から30日以内に、免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。具体的には、以下の事項が変わったようなとき
商号、事務所所在地、役員、政令で定める使用人、専任の取引士、他
幣事務所申請代行報酬・費用について
宅地建物取引業者免許申請
(新規)知事 | 110,000円(税別)~ |
(新規)大臣 | 150,000円(税別)~ |
(更新)知事 | 50,000円(税別)~ |
(更新)大臣 | 100,000円(税別)~ |
変更届(住所、役員、専任士等) | 35,000円(税別)~ |
大臣免許の場合は、営業所1件につき、30,000円加算となります。
証明書等取得代行費用:実費込みで1通2,000円(税別)程度で承ります。※役員の数、専任の宅地建物取引士の数により異なります。
欠格事由
下記に該当する場合には、免許の申請をしても拒否されます。
5年間免許を受けられない場合
・免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をして免許を取り消された場合
・免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をした疑いがあるとして免許取消処分の聴聞の公示をされた後、廃業等の届出を行った場合
★禁錮以上の刑又は宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられた場合
・暴力団の構成員等である場合
・免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合
その他
・破産手続の開始の決定を受けて復権を得ない場合
・宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合
・心身の故障により宅地建物取引業を適正に営むことができない場合
・事務所に専任の取引士を設置していない場合
宅地建物取引業免許申請代行については、下記までお気軽にお問い合わせください。
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